Er is een bod binnengekomen op je woning. Een spannend moment, want nu begint het echte werk. Voor veel verkopers is het onderhandelingsproces onbekend terrein. Wat zijn de spelregels? Wat kun je verwachten van een koper? En hoe zorg je dat jij er zo goed mogelijk uitkomt? DHVC Vastgoed neemt je stap voor stap mee door het proces.
Het eerste bod: een opening, geen eindpunt
Het eerste bod van een koper is zelden het maximale bedrag dat hij of zij bereid is te betalen. Beschouw het als een uitnodiging om te onderhandelen, niet als een definitief aanbod. Schrik dus niet als het eerste bod lager uitvalt dan je had gehoopt. Dat is volkomen normaal en hoort bij het verkoopproces.
Hoe ver onder de vraagprijs is normaal?
Dat verschilt per markt en per woning. In een gespannen markt met weinig aanbod wordt er soms juist boven de vraagprijs geboden. In een rustiger klimaat is een openingsbod van vijf tot tien procent onder de vraagprijs niet ongewoon. In Eindhoven en omgeving kennen we de lokale marges goed en weten we wat je realistisch kunt verwachten.
De kunst van het tegenbod
Ontvang je een bod dat te laag is? Dan reageer je met een tegenbod. Dat is het moment waarop jij aangeeft wat voor jou een acceptabele prijs is. Een goed tegenbod is niet automatisch het gemiddelde tussen jouw vraagprijs en het bod van de koper. Het hangt af van hoe gemotiveerd de koper is, hoe lang de woning al te koop staat en wat de marktomstandigheden op dat moment zijn.
Blijf zakelijk, niet emotioneel
Onderhandelen over je eigen woning voelt persoonlijk. Je hebt er jaren gewoond en veel in geïnvesteerd. Toch is emotie een slechte raadgever aan de onderhandelingstafel. Een koper die kritiek heeft op de keuken of de tuin, probeert daarmee simpelweg de prijs te drukken, niet om jou te kwetsen. Probeer opmerkingen zakelijk te interpreteren en laat je niet van je stuk brengen.
Meer dan alleen de prijs
Onderhandelingen gaan niet uitsluitend over het bedrag. Er zijn meer elementen waarover je kunt onderhandelen, en soms maakt een concessie op een ander punt de deal juist mogelijk. Denk aan de opleverdatum, roerende zaken en de voorwaarden waaronder het bod is gedaan.
Opleverdatum en roerende zaken
Een koper kan bereid zijn meer te betalen als de opleverdatum aansluit bij zijn of haar planning. Omgekeerd kan een flexibele datum voor jou een reden zijn om iets toe te geven op de prijs. Ook roerende zaken spelen een rol. Denk aan gordijnen, keukenapparatuur, een tuinset of vloerbedekking. Al deze elementen kunnen onderdeel worden van de onderhandeling.
Bouwkundige keuring en voorbehouden
Veel kopers maken hun bod afhankelijk van een bouwkundige keuring of een financieringsvoorbehoud. Dat zijn legitieme voorwaarden, maar ze bepalen ook hoeveel zekerheid jij als verkoper hebt. Een bod zonder voorbehouden is meer waard dan een even hoog bod met voorbehouden, omdat de kans dat de deal alsnog afketst een stuk kleiner is.
Meerdere biedingen: hoe werkt een biedingsprocedure?
Zijn er meerdere geïnteresseerden? Dan kan DHVC Vastgoed een biedingsprocedure starten. Kopers dienen tegelijkertijd een bod in, zonder te weten wat de ander biedt. Dit systeem werkt in het voordeel van de verkoper: de onderlinge concurrentie drijft de prijs op en jij kiest op basis van zowel prijs als voorwaarden.
Kies niet altijd voor het hoogste bod
Het hoogste bod is niet per se het beste bod. Een iets lager bod zonder voorbehouden en met een gunstige overdrachtsdatum kan uiteindelijk aantrekkelijker zijn dan het hoogste bedrag met meerdere ontbindende voorwaarden. Een ervaren makelaar helpt je de biedingen goed te vergelijken zodat je een weloverwogen keuze maakt.
- Beoordeel elk bod op prijs én voorwaarden
- Let op het aantal ontbindende voorwaarden
- Houd rekening met de gewenste opleverdatum van de koper
- Weeg mee welke roerende zaken zijn opgenomen in het bod
- Vraag je makelaar om een heldere vergelijking van alle biedingen
Wanneer is een onderhandeling geslaagd?
Een onderhandeling is geslaagd wanneer zowel koper als verkoper zich kunnen vinden in de uitkomst. Dat betekent niet dat je altijd je maximale vraagprijs haalt, maar wel dat je een eerlijke prijs hebt ontvangen voor jouw woning, onder voorwaarden die voor jou acceptabel zijn. Dat is het doel van elke goede onderhandeling.
Bevestig alles schriftelijk
Zodra je het eens bent over prijs en voorwaarden, wordt alles vastgelegd in een koopovereenkomst. Mondeling gemaakte afspraken zijn juridisch niet bindend. Zorg er daarom voor dat alle details, van de prijs tot de opleverdatum en de roerende zaken, zwart op wit staan voordat er handtekeningen worden gezet.
Laat je begeleiden door DHVC Vastgoed
Onderhandelen is een vak apart. DHVC Vastgoed kent de lokale woningmarkt in Eindhoven en omgeving door en door. We weten wat een reële prijs is, herkennen de tactiek van kopers en weten wanneer je moet standhouden en wanneer een kleine concessie juist de deal sluit. We begeleiden je van het eerste bod tot de definitieve handtekening.
Wil je straks met vertrouwen aan de onderhandelingstafel zitten? Neem contact op met DHVC Vastgoed. Wij zorgen dat jij de beste deal sluit.
Veelgestelde vragen over onderhandelen bij de verkoop van je woning
Moet ik altijd reageren op een eerste bod, ook als het erg laag is?
Ja, het is verstandig om altijd te reageren met een tegenbod. Een laag openingsbod betekent niet dat de koper niet serieus is. Door een tegenbod te doen, houd je de onderhandeling gaande en laat je zien wat voor jou een acceptabele prijs is.
Wat is het verschil tussen een bod met en zonder voorbehoud?
Een bod zonder voorbehoud geeft jou als verkoper meer zekerheid. Bij een bod met financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring bestaat de kans dat de koper alsnog afziet van de koop. Een bod zonder voorbehouden is daardoor in de praktijk meer waard, ook als het bedrag iets lager ligt.
Hoe lang mag een onderhandeling duren?
Er is geen wettelijke termijn voor onderhandelingen. In de praktijk duurt het proces enkele dagen tot een paar weken. Hoe langer het duurt, hoe groter de kans dat een koper afhaakt. Een voortvarende aanpak, met hulp van een makelaar, is daarom aan te raden.
